为进一步规范我市商品房预售资金监管工作，确保商品房项目竣工交付，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，特修订《齐齐哈尔市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），现就有关内容解读如下：
一、出台背景
预售资金监管制度的设立有利于保证项目的开发进度，保障开发行为的有序进行，防止项目烂尾。我市现有新建商品房预售资金监管办法系2014年由原市房管局起草，齐齐哈尔市人民政府印发，时间跨度近十年，已不适应当前工作，按照中央和省关于规范商品房预售资金监管工作的有关要求，为进一步规范我市商品房预售资金监管工作，确保商品房项目竣工交付，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，对原《齐齐哈尔市新建商品房预售资金监管办法》规定的内容进行修改和补充。
二、制定过程
起草部门在修改《办法》过程中，通过发函、召开座谈会的方式，向各有关县（市）区住建局、市中级人民法院、中国人民银行齐齐哈尔市分行、齐齐哈尔金融监管分局及相关单位以及群众代表征求意见，逐条讨论研究，进行修改后完成会签。通过了市市场监管局公平竞争审查及市发改委宏观政策取向一致性评估，并就新《办法》组织开展了专家论证，通过了市司法局合法性审核。最终，经市政府17届61次常务会议讨论并通过。
三、主要内容
（一）拟解决的主要问题
《办法》的修改，涵盖了监管银行的确定、监管账户的设立、监管额度的确定、资金收存管理、资金拨付管理、资金拨付节点设置、资金流向管理和资金安全保障、资金监管解除、资金监管原则九个方面。新《办法》实施后，有助于规范我市商品房预售资金监管工作，有效防范“烂尾楼”问题发生，促进社会和谐稳定。
（二）采取的主要措施
1.监管银行的确定。对现有监管银行进行调整，通过公开招标形式确定监管银行。监管银行为中标银行的，不再进行账户变更；非中标银行的，其已监管的预售资金应转至其他中标银行。同时建立退出机制，对违反规定不能继续作为监管银行的，其已监管的预售资金业务及资金要转至其他中标商业银行，同时按相关规定予以处罚。
2.监管账户的设立。明确开发企业应当在取得预售许可前在已中标银行范围内设立预售资金监管账户。
3.监管额度的确定。是确保项目竣工交付所需的资金额度，由住建部门根据经造价服务中心核实后的预售项目工程建设施工总承包合同金额确定。全装修项目的装修费用，可不计入监管额度。
4.资金收存管理。一是首付款要全部直接存入监管账户；二是申请商业性个人住房贷款或住房公积金贷款的要将监管账户作为到账账户直接发放至监管账户。
5.资金拨付管理。监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付。最后拨付节点为房屋所有权首次登记完成。开发企业适时提出预售资金拨付使用申请。经住建部门核实同意，商业银行应在3个工作日内拨付。商业银行违反协议，未经核实同意，擅自拨付资金的，应当负责追回资金，并依法承担相关责任。此外，开发企业出具的现金保函，请求释放相应额度资金的，应予准许。如保函额度和有效期可覆盖项目监管额度和建设周期，可不进行监管。
6.资金拨付节点设置。按照“每个节点拨付资金后监管账户余额能够确保后续项目竣工交付”的原则，监管账户内余额在房屋所有权首次登记完成前始终不得少于监管额度的3%。
节点1：工程形象进度达到二分之一时，可提取已存入资金总额的50%；节点2：达到三分之二以上，可提取已存入资金总额的60%；节点3：形象进度达到主体封顶时，可提取已存入资金总额的70%；节点4：工程交付使用后，可提取已存入资金总额的80%。
7.资金流向管理和资金安全保障。监管额度内的资金必须用于有关工程建设，包括项目建设必需的材料款、设备款和施工进度款等相关支出，不得挪作他用，且必须直接转至用款单位账户。监管账户监管额度外的资金可用于其他费用，可打入开发企业基本账户但最高可提取额度不超过监管额度的10%。监管账户内资金不得用于支付土地出让金、罚金、其他借贷款本金及利息。开发企业申请拨付预售资金的，应提供上一次拨付资金的相关佐证材料。新《办法》还要求人民法院和商业银行：一是要避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位。二是冻结监管账户应当及时通知住建部门。商业银行接到冻结指令时，立即办理冻结手续并及时通知住建部门。三是项目房屋所有权首次登记完成前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的集团公司不得抽调；除当事人申请执行因建设该项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，人民法院不得扣划。四是监管账户被冻结后，涉及支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者退还购房款，经住建部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
8.资金监管解除。房屋所有权首次登记完成后，住建部门核实同意后可以解除监管。监管期间，发生监管银行、监管账户、房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理相关变更手续。解除购房合同需退还购房款的，购房款直接退返购房人。
9.资金监管原则及责任的追究。商业银行做好监管账户监控，配合监督检查，定期进行对账。发现违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知住建部门。发现冻结或资金划扣的，应立即告知住建部门。新《办法》进一步明确规定了行业主管部门和房地产开发企业的权利义务，增加了对工作人员、房地产开发企业违法违规行为依法处理的内容。